Rentehammeren venter tusindvis af danskere: Så dyrt kan det blive

Nu går den ikke længere. En god flok boligejere har de seneste år set til fra sidelinjen, mens renterne er sprunget i vejret. Men for tusindvis af flekslånere, der skal have ny rente til sommer, falder hammeren snart. Og det bliver dyrt. Landets største realkreditselskab, Totalkredit, sætter nemlig F3- og F5-lån på auktion i slutningen af maj måned. Fælles for lånene er, at de indtil nu har haft en negativ rente. Men det slutter snart. Renten er steget betragteligt siden 2019 og 2021, hvor lånene sidst var under hammeren. Derfor kan de 8.000 boligejere, som det vedrører, godt forberede pengepungen. »Der venter en betydelig merregning, fordi boligejerne vil få en rentestigning på over tre procentpoint,« siger Sune Malthe-Thagaard, chefanalytiker i Totalkredit. Dog er det ikke blot kassebeholdningen hos 8.000 F3- og F5-lånere, der står for skud. En hel skare af flekslånere, som får ny rente hver sjette måned, bliver formentlig også ramt på pengepungen til sommer. Det kan virke paradoksalt i en tid, hvor Den Europæiske Centralbank taler om at sætte renten ned. Et lille udbud I alt er der tale om, at boliglån for cirka 16 milliarder kroner ryger under hammeren for at få ny rente den kommende tid. Det er »et ret lille udbud«, konstaterer Frederik Romedahl Poulsen, chefanalytiker i Danske Bank. Alligevel er det svært at finde lyspunkter på boligejernes vegne. »Ingen tvivl om, at det, der sker lige nu, ikke har gjort det nemmere for låntagere med rentetilpasning forude,« siger chefanalytikeren med henvisning til, at markedet nu tror på færre rentefald fra Den Europæiske Centralbank end tidligere. Det har givet genlyd på blandt andet F5-renten, som er steget godt 0,25 procentpoint siden april. Selvom hammeren for de 8.000 F3- og F5-lånere først falder endegyldigt i slutningen af maj, så tegner der sig et klart billede af, at de må grave dybere i lommerne. Lise Nytoft Bergmann, boligøkonom i Nordea Kredit, har regnet på, hvor stor ekstraregning de pågældende låntagere kan ende med. Meget lidt positivt at sige Tager man udgangspunkt i kurserne fredag formiddag, vil F5-renten lande på 3,2 procent og F3-renten på 3,3 procent. Zoomer man ind på F3-lånerne, som afdrager, kan de få en månedlig ekstraregning på 680 kroner efter skat pr. lånte million. Endnu stejlere går det for F3-lånerne uden afdrag, som står til at skulle betale 1.930 kroner mere for at låne en million. F5-lånerne har udsigt til en stigning af cirka samme kaliber. Det vil blive omtrent 620 kroner dyrere at låne en million med afdrag. Og 1.770 kroner dyrere uden afdrag. »Det eneste positive, man kan sige, er, at det (højere renter, red.) ikke kommer som nogen overraskelse længere. Vi har snakket om høje renter i et godt stykke tid,« siger Lise Nytoft Bergmann. De afdragsfrie lån rammes hårdest, fordi en del af rentestigningen ikke kan omvæltes i et lavere afdrag – sådan som tilfældet er for lånene med afdrag. Realkreditlån er nemlig bygget op som et annuitetslån. Det vil, ifølge Nordea, sige, at ydelsen typisk vil være den samme i hele lånets løbetid. I starten af lånets løbetid vil størstedelen af ydelsen bestå af rente, og en mindre del vil være afdrag. Men over tid vil en stadig større del af ydelsen blive afdrag på gælden. Selvom ekstraregningen kan løbe op i mange tusinde kroner hver måned, så er Totalkredit – som snart sender lånene under hammeren – ikke bekymret. Sune Malthe-Thagaard betoner nemlig, at det overordnet er nogle ret pengestærke boligejere, som står over for rentestigninger i denne omgang. Han bemærker, at der generelt er en overvægt af sjællændere og folk omkring storbyerne med variable lån. Mange af dem har oplevet værdistigninger på deres bolig og er erfarne på boligmarkedet. »Det er boligejere med en god økonomi, som vil opleve stigende renter, og det er også derfor, at vi ikke er bekymrede for rentestigninger,« siger Sune Malte-Thagaard. Men kan du forstå, hvis boligejerne selv er bekymrede? »Selvfølgelig kan jeg det. Jeg hører, der er masser, hvor det fylder. Selv folk med gode økonomier, som ikke er bekymrede for, om de kan klare det, synes, det er træls,« siger Sune Malthe-Thaagaard: »Hvis man er bekymret – uanset hvor meget – så bør man tage fat i sin bankrådgiver.« Det hører dog også med til fortællingen, at det netop er i det område, hvor der er flest med flekslån, at boligejerne generelt også vil opleve den største stigning i de nye boligskatter. Redningen ude af sigte Den højere rente slår igennem for F3- og F5-lånerne 1. juli. Men den fastsættes allerede på auktionerne i slutningen af maj, og det kan føles som salt i såret, at de 8.000 boligejere lige nøjagtigt risikerer at misse en rentenedsættelse. Den Europæiske Centralbank, ECB, har nemlig i månedsvis varmet op til at sænke renten på deres møde i juni. Men intet er sikkert. Og inden man gnider saltet for meget rundt i såret, betoner både Sune Malthe-Thaagaard og Lise Nytoft Bergmann, at markedet allerede har taget højde for noget af det mulige rentefald. »Selvom renten ser høj ud, så tager investorerne allerede forskud på glæderne om, at ECB sætter renten ned. Man regner noget af rentefaldet ind, inden det kommer, men hele rentefaldet regner man selvfølgelig først ind, når ECB trykker på knappen,« siger Lise Nytoft Bergmann. Til gengæld når godt 16.000 F-kortlånere hos Totalkredit og 10.000 FlexKort-lånere hos Realkredit Danmark at få det potentielle rentefald med. Alligevel står de for skud. En anden gruppe bliver ramt De godt 26.000 boligejere i de to institutter skal nemlig have en helt ny obligation. Det sker med et par års mellemrum for dem med de korteste rentebindinger. Det særlige er, at de nye obligationer efter alt at dømme vil ende med et højere kurstillæg end hidtil. Kurstillægget er den merrente, som investorer vil have for at købe obligationen i forhold til den underliggende rente. Dermed vil rentebesparelsen – helt eller delvist – blive spist op. Realkredit Danmark forventer, at tillægget vil gå fra 0,37 procentpoint til 0,55 procentpoint. »I så fald venter vi en samlet rente på 3,8 procent for disse låntagere – og dermed 'kun' et rentefald på 0,2 procentpoint i forhold til, hvad de betaler nu,« siger Christian Hilligsøe Heinig, cheføkonom i Realkredit Danmark. Stigningen er voldsommere i Totalkredit, hvor kurstillægget i yderste tilfælde kan gå fra 0,12 procentpoint til op over 0,5. Det vil betyde en forskel på 0,38 procentpoint. »Den gruppe kommer til at sidde med en måske lidt ærgerlig fornemmelse, fordi de kommer til at gå glip af noget rentefald,« siger Sune Malthe-Thagaard. De variable lån, som får en ny rente hver sjette måned, fastsættes ud fra den officielle cita6-rente, der fastsættes hver dag i pengemarkedet, og et kurstillæg. Og selvom cita6-renten har pil ned, hvis ECB sænker renten, så har kurstillægget pil op. Sune Malthe-Thaagaard forklarer, at kurstillæggets pil op skyldes en »myriade« af grunde. Blandt andet, at der er flere F-kort-obligationer i omløb, hvilket presser tillægget op. Desuden vil de nye obligationer vare længere end hidtil. Det betyder en større risiko for investorer, og dermed kræver de en højere kompensation i kurstillægget. Totalkredit forventer, at ECB sætter renten ned tre til fire gange i år. Markedet forventer to til tre a 0,25 procentpoint. https://www.berlingske.dk/dine-penge/rentehammeren-venter-tusindvis-af-danskere-saa-dyrt-kan-det-blive